Sumário
Prática: Adquirindo FIIs
1) Estrutura da sua carteira (6 FIIs, 50/50)
- 3 FIIs de Tijolo (50%)
- 3 FIIs de Papel/CRI (50%)
Regra anti-pulverização: peso alvo ~16,7% por FII (se quiser simplificar, arredonde para 15%–20% cada).
2) Checklist “rápido” (triagem em 3 minutos)
Use (Status Invest / ClubeFII / Investidor10) só para bater o olho.
Corte rápido (se falhar aqui, nem aprofunda):
- Liquidez: tem volume diário suficiente para você entrar e reforçar com conforto?
- Dividendos (12–24m): existe histórico visível e sem “buracos”?
- DY 12M: está em um patamar crível para o segmento (sem “cara de evento”)?
- P/VP: não está em extremo sem explicação (muito alto ou muito baixo)?
3) Checklist “decisão” (o que olhar no relatório gerencial)
3.1 Itens obrigatórios para qualquer FII (Score 0–2)
Dê uma nota simples: 0 = ruim / 1 = ok / 2 = bom.
- Rendimento recorrente
- O relatório mostra claramente “resultado recorrente” e ele cobre a distribuição?
- Se o fundo distribui acima do resultado com frequência, marque 0.
- Transparência
- Relatório é claro, mensal, com carteira detalhada, riscos e explicações objetivas?
- Concentração
- Carteira é pulverizada o suficiente para o seu conforto?
- (Poucos ativos/devedores = risco maior, precisa ser muito bem explicado.)
- Eventos e riscos
- Existem fatos relevantes recentes “sensíveis” (inadimplência, renegociação, vacância forte, venda grande, mudança de tese)?
- Se sim, você entende o impacto?
- Crescimento/diluição
- Se houve emissões: elas foram bem explicadas? aumentaram o resultado por cota ou só “inchou” patrimônio?
Regra prática: para entrar “para anos”, eu gosto que o fundo tire pelo menos 7/10 (somando 0–2 em 5 itens).
4) Checklist específico por tipo (Tijolo vs Papel)
4.1 Para FIIs de Tijolo (3 fundos)
No relatório, preencha:
- Vacância física e financeira
- tendência (melhorando, estável, piorando)
- WAULT (prazo médio dos contratos)
- quanto maior, mais previsível
- Reajustes e revisões
- IPCA/IGP-M, revisional, e se há concentração de vencimentos
- Qualidade dos imóveis
- local, padrão, liquidez do ativo (mesmo que seja avaliação qualitativa)
- Concentração por inquilino
- top 1/top 5 locatários e percentual da receita
- Capex / obras / retrofit
- há necessidade de investimento grande que pode pressionar caixa?
Sinais amarelos comuns (tijolo):
- vacância baixa, mas muitos contratos vencendo em 12–18 meses
- receita dependente de 1 locatário
- imóveis “difíceis” e fundo travado em ativo único
4.2 Para FIIs de Papel/CRI (3 fundos)
No relatório, preencha:
- Indexador (CDI/IPCA) e mix
- você quer 50/50 no total, mas aqui pode querer mix dentro do papel também
- Spread médio e qualidade do retorno (sem “milagre”)
- Qualidade de crédito
- ratings, garantias, LTV quando existir, senioridade (sênior/mezanino/júnior)
- Inadimplência / PDD / eventos de crédito
- qualquer ocorrência precisa estar muito bem explicada
- Concentração por devedor/operação
- top 5 e % do PL
- Marcação a mercado / sensibilidade a juros
- o relatório costuma comentar impacto de subida/queda de juros
Sinais amarelos comuns (papel):
- DY alto com concentração grande
- histórico de renegociações
- retorno “alto demais” sem explicar risco/garantias
5) “Regras de compra” para manter 50/50 sem pulverizar
Regra 1: Alvos
- Tijolo: 50% (3 fundos)
- Papel: 50% (3 fundos)
Regra 2: Aporte mensal + dividendos
Compre:
- primeiro, o tipo (tijolo ou papel) que estiver abaixo de 50%
- depois, dentro do tipo, compre o FII que estiver mais abaixo do peso alvo
- trava de preço simples: só compra se não estiver em um extremo (ex.: P/VP muito alto sem justificativa)
Isso te dá “automação mental”: você não escolhe por emoção, escolhe por regra.
6) Template pronto (para você copiar e preencher)
Copie e cole isso num bloco de notas/Excel/Notion e repita para cada FII:
Identificação
- Ticker:
- Tipo: (Tijolo/Papel)
- Segmento:
- Gestor/Administrador:
Dados rápidos
- P/VP:
- DY 12M:
- Liquidez diária:
- Nº cotistas:
- Patrimônio / PL:
- Último rendimento:
Renda e sustentabilidade
- Dividendos 24m: (estável / irregular / em queda / em alta)
- Resultado recorrente cobre distribuição? (sim/não/parcial)
- Houve evento não recorrente relevante? (sim/não) Qual?
Riscos principais
- Concentração (alta/média/baixa): justificar
- Alavancagem/dívida (sim/não): detalhes
- Fatos relevantes 12m: listar 1–3
Se Tijolo
- Vacância:
- WAULT:
- Top locatários (% receita):
- Comentários dos imóveis:
Se Papel
- Mix CDI/IPCA:
- Top devedores (% PL):
- Inadimplência/PDD/eventos:
- Garantias/LTV (se houver):
Nota (0–10) + decisão
- Nota:
- Tese em 1 frase:
- Comprar? (sim/não/monitorar)